Było 7100, a jest prawie 12 000 zł. Średnia cena transakcyjna metra kwadratowego nowego mieszkania w Poznaniu w ciągu zaledwie 5 lat wzrosła o 67%. Kraków, Wrocław czy Warszawa notują dużo ostrzejsze podwyżki, ale ten wynik też robi wrażenie. Co wpłynęło na tak znaczące podwyżki? I jak sytuacja wygląda w pozostałych największych miastach Polski? Zajrzyjmy do danych.

Narodowy Bank Polski podsumował III kw. 2024 r. w obrocie nieruchomościami. Analiza danych dokonana przez portal RynekPierwotny.pl nie pozostawia wątpliwości – w ciągu 5 lat (od III kw. 2019 r.) średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w Poznaniu wzrosły o 67%. Oznacza to słabszą zwyżkę niż w Krakowie czy Wrocławiu. Należy pamiętać, że są to jednak ceny transakcyjne, które znacznie różnią się
od ofertowych. Jak wynika z analizy danych NBP, średnia cena ofertowa mkw. mieszkania w Poznaniu
w III kwartale 2024 roku to 12 949 złotych.

W ujęciu procentowym nasze miasto jest o włos za Łodzią (6. miejsce w zestawieniu, 69%), choć w ujęciu kwotowym łódzkie podwyżki okazują się łagodniejsze – stolica Wielkopolski ma wyższy ogólny poziom cen. Tyle, co w Poznaniu, metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje w Katowicach, a tam dynamika podwyżek jest o prawie 10 punktów procentowych silniejsza. Niewiele drożej jest dziś przeciętnie w Gdańsku, który notuje relatywną stabilizację na wysokim poziomie cenowym (45%). Wysoki poziom cen z 2019 r. (ustępujący tylko Warszawie) mógł wpłynąć na to, że wzrost procentowy był ograniczony w porównaniu do miast z niższymi cenami początkowymi. Nieco większe podwyżki zaistniały natomiast na rynku pierwotnym w Olsztynie (55%) i Rzeszowie (54%), a to miasta z najniższymi cenami w zestawieniu.

Warto zauważyć, że w kilku dzielnicach Poznania ofertowe ceny mieszkań kształtują się wyraźnie powyżej średniej. W świetle danych z portalu RynekPierwotny.pl najdrożej jest na Wildzie (13 963 zł/m kw.), Starym Mieście (13 701 zł/m kw.) i Grunwaldzie (13 293 zł/m kw.). Z kolei najniższe średnie ceny ofertowe notuje Nowe Miasto (średnio 12 585 zł/ m kw.). Na koniec roku 2024 roku w ofercie poznańskich deweloperów znalazło się ponad 7,7 tys. mieszkań. Rok do roku to wzrost aż o 56%. Rosnąca liczba dostępnych ofert to efekt zmniejszonego popytu oraz wzmożonej działalności deweloperów w 2024 roku.

Co spowodowało tak silne podwyżki w Poznaniu

Atrakcyjność miasta w ostatnich latach podniósł sukcesywny rozwój infrastruktury drogowej i kolejowej, który poprawił komunikację z innymi znaczącymi ośrodkami (Warszawa, Wrocław, Berlin). Podobnie jak znakomita baza naukowa i akademicka (także w dziedzinach innowacyjnych), Poznań przyciąga inwestorów i z Polski, i z zagranicy.

Efektem jest napływ pracowników, którzy rzecz jasna potrzebują mieszkań. Część z nich to dobrze zarabiający specjaliści sektora outsourcingu procesów biznesowych (BPO/SSC) oraz IT. Interesujące inwestycje deweloperskie znajdują dla siebie i w śródmiejskich częściach Poznania (Jeżyce, Wilda), i w nieco dalszych dzielnicach o doskonale rozwiniętej infrastrukturze (historyczny Grunwald, nowoczesne Naramowice – z nową linią tramwajową do centrum).

Obok użytkowników docelowych na rynku pierwotnym Poznania w minionych 5 latach bardzo aktywne były też osoby kupujące mieszkania z myślą o wynajmie. Wzrost cen transakcyjnych częściowo napędzała właśnie konkurencja w segmencie wynajmu długo- i krótkoterminowego. Ożywienie wiązało się ponadto z budową luksusowych apartamentowców i mieszkań o wysokim standardzie. Nowe osiedla nad Wartą, rewaloryzowane kamienice Sołacza czy Łazarza, a także lofty na terenach pofabrycznych wyraźnie podniosły średnie ceny na rynku pierwotnym.

Na specyfikę lokalną w latach 2019 – 2024 nałożyły się rzecz jasna zjawiska o szerszej skali. Po pandemii (2020) wiele osób zaczęło odczuwać potrzebę zakupu większego niż wcześniej mieszkania. W tym samym czasie zaczął się inflacyjny wzrost cen energii, surowców i kosztów transportu, który wpłynął na koszty budowy, a więc i na ceny transakcyjne nieruchomości. Równolegle przed 2021 r. polityka niskich stóp procentowych napędzała tanie kredyty, następnie na strukturę sprzedaży wpływały rządowe programy dopłat (Mieszkanie dla Młodych, Bezpieczny kredyt 2%). Od 2022 r. na rynek oddziałuje napływ uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy.

Co czeka nas w 2025 roku?

W 2025 roku na kształtowanie cen mieszkań istotny wpływ może mieć strategia deweloperów wobec segmentu popularnego, czyli lokali dostępnych dla przeciętnego nabywcy korzystającego z kredytu. Zwiększenie liczby takich mieszkań w największych miastach mogłoby przyczynić się do stabilizacji cen, a nawet ich lekkiego spadku. Końcówka zeszłego roku pokazała, że taki scenariusz jest możliwy.